Wat is het gemeenschappelijk EPC?
Sinds 2022 bestaat er in Vlaanderen een apart type energieprestatiecertificaat voor appartementsgebouwen: het gemeenschappelijk EPC. Dat certificaat beschrijft de energieprestatie van de gemeenschappelijke delen van een gebouw, zoals het dak, de buitenmuren, de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie en de verlichting in gangen en trappenhuizen. Het is een aanvulling op het individueel EPC van elk appartement apart.
Het gemeenschappelijk EPC maakt de energiesituatie van het hele gebouw zichtbaar. Dat is belangrijk omdat de gemeenschappelijke delen een grote invloed hebben op het energieverbruik van alle bewoners, ook als elk appartement apart een goed label heeft. Een gebouw met een slecht geïsoleerd dak trekt de energiefactuur van alle bewoners omhoog, ongeacht hoe energiezuinig hun individueel appartement is.
Voor welke gebouwen is het verplicht?
Het gemeenschappelijk EPC is verplicht voor appartementsgebouwen met minstens twee woonunits die gemeenschappelijke delen hebben. De verplichting geldt bij de verkoop van een appartement in dat gebouw. De VME (vereniging van mede-eigenaars) is verantwoordelijk voor het opmaken van het gemeenschappelijk EPC, niet de individuele appartementseigenaar.
Bij de verkoop van een appartement moet de notaris het gemeenschappelijk EPC kunnen voorleggen. Ontbreekt het, dan kan de verkoop vertraging oplopen. De syndicus speelt hierin een sleutelrol: hij organiseert doorgaans de aanvraag bij een erkend energiedeskundige type A. Meer over de exacte verplichtingen bij verkoop lees je op de pagina EPC verplicht bij verkoop en verhuur.
Wat meet het gemeenschappelijk EPC?
De energiedeskundige bekijkt tijdens het plaatsbezoek alle gemeenschappelijke bouwdelen en installaties. De belangrijkste elementen zijn:
- De isolatie van het dak en de buitenmuren van het volledige gebouw.
- De beglazing van gemeenschappelijke ruimtes, zoals de inkomhal en het trappenhuis.
- De gezamenlijke verwarmingsinstallatie, als die aanwezig is.
- De verlichting in gemeenschappelijke gangen, kelders en parkeerruimtes.
- Hernieuwbare energiebronnen op het gebouw, zoals zonnepanelen op het dak die de gemeenschappelijke delen bevoorraden.
Op basis van die elementen berekent de software een energiescore voor het gebouw als geheel. Die score geeft een beeld van hoe energiezuinig de schil en de gemeenschappelijke installaties zijn. Het label loopt ook hier van A+ (zeer energiezuinig) tot F (erg energieverslindend).
Verschil met het individueel EPC
Het individueel EPC van een appartement beschrijft de energieprestatie van dat specifieke appartement. Daarin worden de scheidingsmuren tussen appartementen, de vloer- en plafondconstructie en de individuele verwarmingsinstallatie meegenomen. Het gemeenschappelijk EPC kijkt naar het gebouw als geheel, met de nadruk op de buitenschil en de gedeelde installaties.
De twee certificaten vullen elkaar aan. Een appartement met een goed individueel EPC-label kan toch in een gebouw zitten met een slecht gemeenschappelijk EPC, als het dak of de buitenmuren niet geïsoleerd zijn. Wie een appartement koopt, doet er goed aan beide certificaten samen te bekijken voor een volledig beeld van de energieprestatie.
Wie betaalt het gemeenschappelijk EPC?
De kosten voor het gemeenschappelijk EPC worden gedragen door de VME, dus door alle mede-eigenaars samen, via het gemeenschappelijk reservefonds of via een extra bijdrage. Hoeveel elke eigenaar bijdraagt, hangt af van de verdeelsleutel die in de statuten van de VME is vastgelegd.
De kost varieert naargelang de grootte van het gebouw en het aantal appartementen. Een grotere residentie vereist een uitgebreider plaatsbezoek en meer rekentijd. De VME kan bij meerdere erkende energiedeskundigen een offerte opvragen om de beste prijs te vinden. Het is raadzaam om dat ruim op voorhand te doen, zodat het certificaat beschikbaar is wanneer een appartementseigenaar wil verkopen.
Aanbevelingen in het gemeenschappelijk EPC
Net als een individueel EPC bevat het gemeenschappelijk EPC een reeks aanbevelingen voor energiebesparende maatregelen. Die aanbevelingen richten zich op de gemeenschappelijke delen: dakisolatie, gevelisolatie, het vervangen van een verouderde centrale verwarmingsketel of de plaatsing van zonnepanelen op het dak.
Die aanbevelingen zijn nuttige input voor de VME bij het opstellen van een meerjarenplan voor renovaties. Bovendien geven ze appartementskopers een beeld van welke investeringen er in de nabije toekomst kunnen verwacht worden. Op de pagina EPC verbeteren en renoveren vind je meer over hoe je de energieprestatie van een gebouw stap voor stap kunt opkrikken.
Het gemeenschappelijk EPC is tien jaar geldig, tenzij er ingrijpende renovaties aan de gemeenschappelijke delen worden uitgevoerd. Na grote werken is het aan te raden een nieuw certificaat te laten opmaken, zodat de verbeteringen officieel worden vastgelegd en zichtbaar zijn voor toekomstige kopers.
Veelgestelde vragen
Moet elke mede-eigenaar apart een gemeenschappelijk EPC aanvragen?
Nee, het gemeenschappelijk EPC wordt aangevraagd door de VME als geheel, via de syndicus. Het is één certificaat voor het volledige gebouw, niet voor elk appartement apart. De kosten worden verdeeld over alle mede-eigenaars volgens de verdeelsleutel in de statuten.
Mijn appartement heeft een goed EPC-label, maar het gebouw scoort slecht op het gemeenschappelijk EPC. Is dat een probleem?
Een slecht gemeenschappelijk EPC wijst op gebreken in de gemeenschappelijke bouwdelen, zoals een slecht geïsoleerd dak of een verouderde centrale installatie. Dat kan leiden tot hogere gemeenschappelijke energiekosten en toekomstige investeringen via de VME. Bij aankoop is het verstandig dat mee te wegen in je beslissing en te informeren naar het meerjarenplan van de VME.
Bestaat er ook een gemeenschappelijk EPC voor gemengde gebouwen met zowel winkels als appartementen?
Het gemeenschappelijk EPC richt zich op residentiële appartementsgebouwen. Gemengde gebouwen kunnen een specifieke situatie vormen waarbij niet alle regels rechtstreeks van toepassing zijn. Vraag bij twijfel advies aan een erkend energiedeskundige of raadpleeg de website van VEKA voor de meest actuele regelgeving.
