Een slecht EPC: wat betekent dat precies?
Een woning met EPC-label E of F heeft grote energieverliezen en verbruikt veel energie voor verwarming. De energiescore, uitgedrukt in kWh/m² per jaar, ligt bij label E en F aanzienlijk hoger dan het Vlaamse gemiddelde. Dat vertaalt zich in hoge energiefacturen en een grote ecologische voetafdruk.
Toch worden er in Vlaanderen nog veel woningen met een laag label verkocht. Ze zijn vaak goedkoper in aankoopprijs, wat voor sommige kopers een aantrekkelijk startpunt is. Maar goedkoop kopen betekent niet altijd goedkoop wonen: de renovatiekosten kunnen aanzienlijk zijn. Begrijp je de labels volledig voordat je een beslissing neemt.
De renovatieverplichting voor kopers: label D binnen vijf jaar
Wie in Vlaanderen een woning koopt met EPC-label E of F, is wettelijk verplicht die woning binnen vijf jaar na de aankoop te renoveren naar minstens label D. Die renovatieverplichting bestaat sinds 2023 en geldt voor alle kopers, ongeacht hun inkomen of situatie.
De verplichting is gekoppeld aan de datum van de notariële akte. Vanaf die datum loopt de termijn van vijf jaar. Om aan te tonen dat je aan de verplichting voldoet, laat je na de werken een nieuw EPC opmaken. Dat certificaat met label D of beter is je bewijs.
Let op: de verplichting geldt ook als je de woning niet zelf bewoont maar verhuurt. Als eigenaar ben je verantwoordelijk voor de energieprestatie van het pand. Lees meer over de EPC-verplichtingen bij verkoop en verhuur.
Hoeveel kost het om van label E/F naar D te gaan?
De kostprijs van een renovatie van label E of F naar D varieert sterk, afhankelijk van de huidige toestand van de woning en de nodige ingrepen. In veel gevallen zijn dakisolatie, muurisolatie, nieuwe beglazing en een efficiënt verwarmingssysteem de voornaamste maatregelen.
Ruwe richtbedragen (voor de premies):
- Dakisolatie: gemiddeld 2.000 tot 8.000 euro, afhankelijk van oppervlakte en methode
- Spouwmuurisolatie: 1.500 tot 5.000 euro voor een gemiddelde rijwoning
- Vervanging van enkelvoudig glas: 3.000 tot 10.000 euro voor een gemiddeld huis
- Condensatieketel of warmtepomp: 3.000 tot 15.000 euro afhankelijk van type en vermogen
Met de juiste combinatie van premies via Mijn VerbouwPremie en de renovatielening kan de netto-kostprijs aanzienlijk dalen. Informeer je via energiesparen.be over de premies die beschikbaar zijn voor jouw situatie.
Laat een energiedeskundige meekijken voor de aankoop
Een slimme koper laat zich informeren voor hij tekent. Vraag voor de aankoop een kopie van het EPC op en lees het grondig. Op het certificaat staan niet alleen de energiescore en het label, maar ook de aanbevelingen voor verbetering en een indicatie van de kostprijs van de voornaamste maatregelen.
Overweeg ook om een energiedeskundige mee te nemen bij een tweede bezoek. Die persoon kan je ter plaatse meer vertellen over de staat van het dak, de muren en het verwarmingssysteem. Zo heb je een realistisch beeld van de renovatie-opgave nog voor je een bod uitbrengt.
Bij een woning met label E of F zijn de volgende vragen cruciaal:
- Is het dak al geïsoleerd en hoe oud is de isolatie?
- Wat voor beglazing is er aanwezig (enkel, dubbel, HR+)?
- Hoe oud is de ketel en welk type is het?
- Is er een ventilatiesysteem aanwezig en is er documentatie?
- Zijn er facturen beschikbaar van eerder uitgevoerde werken die de score al mee kunnen verbeteren?
Onderhandel op basis van het EPC
Een slecht EPC is een argument voor een lagere aankoopprijs. De verkoper weet dat jij als koper verplicht bent te investeren, en die investeringskosten kun je in zekere mate inbrengen in de onderhandeling. Laat een offerte maken voor de voornaamste energetische werken voor je een bod uitbrengt.
Een reële, gedocumenteerde kostenraming geeft je een sterk onderhandelingsargument. Het verschil tussen de huidige marktwaarde als energieverslinder en de waarde na renovatie kan aanzienlijk zijn. Gebruik het EPC en de bijbehorende kostenraming actief in je aankoopstrategie, niet als een probleem maar als een troef.
Stap voor stap naar een betere score
Als je een woning koopt met een slecht label, hoef je niet alles in een keer te doen. Wel moet je binnen vijf jaar aantoonbaar label D halen. Plan je renovaties daarom strategisch: begin met de ingrepen die het meeste effect hebben op de energieprestatie en gebruik de beschikbare premies optimaal.
Na label D hoef je wettelijk niet verder te gaan, maar de Vlaamse overheid stimuleert je om op termijn door te renoveren richting label A. Elke stap die je nu zet, is een investering die zich terugverdient via lagere energiefacturen en een hogere marktwaarde. Informeer je over hoe je je EPC-score stap voor stap verbetert na de aankoop.
Veelgestelde vragen
Geldt de renovatieverplichting ook als ik de woning erfde in plaats van kocht?
De renovatieverplichting geldt bij een overdracht via verkoop. Voor erfenissen gelden andere regels. Raadpleeg een notaris of energiedeskundige voor jouw specifieke situatie om zeker te weten wat er van je verwacht wordt.
Wat als ik de renovatieverplichting niet haal binnen vijf jaar?
VEKA kan controleren of je aan de verplichting voldoet. Als je niet voldoet, riskeer je een administratieve boete. Neem tijdig contact op met een energieadviseur als je merkt dat de termijn krap wordt, zodat je een realistisch plan kan opstellen.
Kan ik een woning met label E of F verhuren?
Ja, maar als eigenaar ben je verplicht te renoveren naar label D binnen vijf jaar na aankoop. Dat geldt ook als je de woning verhuurt in plaats van zelf bewoont. Huurders hebben recht op transparantie over de energieprestatie via het EPC.
